ИПОТЕКА в Мариуполе – что это такое?

Портал «Недвижимость Мариуполя» AzovHome.com.ua начинает серию публикаций о возможных методах получения кредитов и приобретения недвижимости в Мариуполе (квартиры или дома) в кредит.

Сначала определимся с терминами:

  Недвижимость - вид имущества, признаваемое в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты недвижимости, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, существует «недвижимость по закону». К недвижимости по закону относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (дома, здания, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на недвижимость.

Недвижимость может являться предметом кредита. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.

Рыночная стоимость недвижимости характеризует стоимость недвижимости на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость недвижимости — это стоимость, по которой приобретет недвижимость благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, стоимость недвижимости применяется при сделках купли-продажи недвижимости, передачи недвижимости в залог, определении платежей при аренде недвижимости и т. д.

Что такое ипотека?

        Ипотека — это договор залога недвижимого имущества, в рамках которого залогодержатель (как правило, банк) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости недвижимого имущества залогодателями (заемщиками). Заложенное недвижимое имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Ипотечный кредит - ипотека это греко-латинский термин, обозначающий разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем. Некоторые ошибочно полагают, что с помощью ипотеки можно покупать только недвижимость. Однако это не так – при помощи ипотечного кредита можно покупать автомобили, производить ремонт, брать деньги на развитие бизнеса.

 В зависимости от объекта залога, ипотека можно разделить на несколько категорий: ипотека городских земель, ипотека земель сельскохозяйственного назначения, ипотека коммерческих категорий недвижимости, ипотека социально значимых категорий недвижимости (в том числе жилья). Необходимость использования ипотеки не вызывает сомнений. Опыт развитых стран мира указывает на безусловную выгодность применения ипотечного кредитования.

В процессе ипотечного кредитования участвуют две стороны – залогодержатель, или кредитор и залогодатель, или заемщик. Между ними заключается договор ипотеки, в котором отражаются: сумма ипотечного кредита, описание объекта ипотеки и его оценочная стоимость, срок действия договора ипотеки, порядок и сроки выплат долга по ипотечному кредиту, права и обязанности сторон. Договор ипотеки в обязательном порядке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован компетентным государственным органом.

Регистрация ипотеки осуществляется регистратором, в качестве которого может выступать как отдельный орган, так и физическое лицо, наделенное специальными полномочиями, например нотариус. Он регистрирует все акты по сделкам с недвижимостью, а также составляет реальную и персональную картотеки, которые дают возможность получить реальную картину ипотек и льгот, отягощающих недвижимое имущество

Чтобы получить полное представление об объекте залога – конкретной недвижимости (земли, предприятия, дома), необходимо наличие кадастра. Кадастр – это картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением участков земли, принадлежащих разным владельцам. Кадастр, а также служба по его ведению должна быть в каждом органе местной власти. Информация, содержащаяся в Кадастре, является открытой для любого заинтересованного лица.

Гражданский кодекс Украины определяет ипотеку как отдельный вид залога: «Ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица» (ст.575). Закон Украины «О залоге» устанавливает ее как залог земли, недвижимого имущества, которые составляют предмет залога. Суть ипотеки состоит в ее определении как способе обеспечения обязательств. Последние возникают у ипотекодателя – лица, которое передает в ипотеку недвижимое имущество в исполнение как собственных обязательств (должник), так и обязательств иного лица-должника (имущественный поручитель). По другую сторону «баррикады» находится ипотекодержатель – кредитор по основному обязательству (договору займа, кредита, купли-продажи, лизинга). Первоначально, предметом ипотеки могло быть имущество, связанное с землей: строение, квартира, сооружение, предприятие как целостный имущественный комплекс, а также иное имущество, отнесенное законодательством к недвижимости. Но самое главное – это земельные участки и многолетние насаждения, принадлежащие гражданам по праву частной собственности.

Более емко об ипотеке описано в одноименном законе. Итак, это «вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно с которым ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника» (ст.1 Закона Украины «Об ипотеке»). Ипотека возникает на основании договора, закона или по решению суда. Ипотекой может быть не только обеспечение существующего обязательства, а и удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора.

Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до его прекращения или окончания срока действия ипотечного договора (ст.3). Предметом ипотеки может быть объект недвижимого имущества при наличии трех условий.

 Во-первых, это имущество должно принадлежать ипотекодателю по праву собственности либо хозяйственного ведения (если будущий должник является государственным или коммунальным предприятием, организацией, учреждением).

Во-вторых, это имущество может отчуждаться и на него возлагаться взыскание, и, в-третьих, оно должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности. Кроме того, предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства или иное имущество, право собственности на которое настанет у ипотекодателя в будущем (при условии документального подтверждения), а также право аренды (пользования) имуществом, которое предоставляет арендатору (пользователю) возможность возводить, владеть, отчуждать недвижимое имущество (ст.5).

Договору ипотеки предшествует кредитный договор с финансовым учреждением, условия которого переходят в ипотечный договор (он по объему в два раза превышает договор залога). Ипотека удостоверяется нотариально одновременно с договором купли-продажи недвижимого имущества. В ипотечном договоре должны быть отражены: данные об ипотекодержателе и ипотекодателе, содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его исполнения со ссылкой на правовое действие, описание предмета ипотеки, достаточной для его идентификации, ссылка на выдачу закладной (долговой ценной бумаги) или ее отсутствие. В соглашении определена возможность инспекционной проверки предмета ипотеки со стороны ипотекодержателя. Изменения и дополнения к договору ипотеки подлежат нотариальному удостоверению. Как правило, в течение 10 календарных дней после нотариального удостоверения договора купли-продажи ипотекодатель обязан зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки в БТИ. Многие ипотекодержатели, не испытывая судьбу, производят такую регистрацию самостоятельно.

История Ипотеки

       Впервые ипотека появилась еще в Древней Греции в 6 веке до новой эры. И уже тогда это было связано с обеспечением ответственности должника кредитору земельными владениями. Ипотекой назывался столб, указывающий границы заложенной земли, на котором отмечались все поступающие долги собственника земли. Информация о должниках была открытой, и давалась возможность любому заинтересованному лицу удостовериться о состоянии данной земельной собственности.

Наибольшего расцвета ипотека достигла в Древнем Риме. Там существовало множество видов залоговых отношений, которые нормативно устанавливались римским гражданским правом. Кроме ипотеки, существовали и другие способы - это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус – передача имущества во владение кредитору.

Традиционные нормы о классической ипотеке были введены в Институциях Гая в 1-2 вв. новой эры. Уже в то время была возможна неоднократная ипотека на одно и то же имущество. При множественности ипотеки на ту же недвижимость, первый по времени кредитор обладал правом обратить имущество в продажу, и при этом не обязательно с публичных торгов. Последующие (по времени) кредиторы после покрытия требований первого, вставали на его место.

В римском праве ипотека могла использоваться и для движимого имущества. Это правовое положение обосновывалось, прежде всего, высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости больших ценностей.

На Руси также существовала ипотека. На заре российского феодализма в 15 веке делались первые попытки правового регулирования отношений имущественного залога. Тогда было введено понятие “закладная кабала”, когда неоплатный должник становился крепостным.

Более цивилизованная модель ипотечного кредитования, с участием ипотечных банков, применялась в Германии в середине 19 века: начальный капитал банков аккумулировался за счет вкладов населения, а дополнительные средства поступали через срочные займы от финансовых институтов. Используя начальные вклады, ипотечный банк сам выдавал займы под залог недвижимости, и обслуживал их. Выдав заем, банк продавал его закладную непосредственно, или через выпуск облигаций и других ценных бумаг.

В конце 19 века ипотечное кредитование практиковалось в США и в Англии. Ссуды там выдавались в размере 50% от стоимости заложенной недвижимости на срок до 5 лет. Механизм ипотеки был тот же, что и в Германии.

В России, в конце 19 – начале 20 века существовала  ипотека с участием земельных банков и кредитных обществ. В 1861 году в России было создано Санкт-Петербургское, а несколько позже и Московское городские кредитные общества. Эти учреждения были созданы для ипотеки. Обычно размер ссуды не превышал 60% стоимости заложенного имущества. Их отличительной чертой было то, что кредиты выдавались не в денежной форме, а в виде облигаций кредитного общества. Получатель ссуды мог превратить облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке.

Позднее Государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог этих облигаций с дисконтом в 10%, а также покупать и продавать эти ценные бумаги, поддерживая тем самым вторичный рынок ипотеки. К 1917 году в России сложился довольно развитый вторичный рынок ипотечных облигаций - в 1911 году одно только Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 миллион рублей, имея в залоге 5304 объекта недвижимости.

Источник: http://azovhome.com.ua/.

При использовании данных материалов - ссылка на сайт обязательна